金穗大厦的玻璃幕墙映照出陆家嘴的流云，这座30岁的老建筑在数字化改造中重获新生；虹桥天都门前人流如织，改造后的空间出租率超85%；裕安大厦新装的电梯悄无声息地运送白领，单次投入200多万元换来的是能耗下降与效率跃升……
在中国最大的经济经济中心城市上海，城市更新行动正向商务楼宇领域全面铺开。
6月10日召开的市政府常务会议原则同意《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》并指出，商务楼宇是承载城市核心功能、彰显现代化发展水平的重要载体。要注重以点带面，加快打造示范标杆项目。
7月初，上海市规划和自然资源局公示首批五大商务单元更新方案——虹桥经济技术开发区、漕河泾、五角场、大柏树、真如集体迎来蜕变，标志着2024年6月发布的《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案(2024—2027)》正式进入实操阶段。
作为全球最大的办公楼市场，上海拥有超1万栋高层楼宇。官方统计显示，其中甲级写字楼存量就达1700万平方米。这座城市的商务天际线，正在经历一场静水深流的自我革新。
上海五角场商圈 本文图均为 视觉中国 资料图
存量时代的必然选择
上海为什么要在这个节点上，花大力气推动商务楼宇的更新提升？
日前召开的中央城市工作会议定调，“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”上海自然也不例外。
当前，上海的商业地产市场已从增量时代迈入存量时代，有的办公楼空置率上升，老旧办公楼改造也成为不可回避的课题。
比如，陆家嘴和虹桥经济技术开发区的楼宇多建造于1980和1990年代，黄浦核心区、北外滩、徐家汇在本世纪初集中开发的部分写字楼也已“年过而立”。设计过时、设备老化、停车位不足等问题集中。我国规定商办类土地最长使用年限为40-50年，这些楼宇土地剩余年限普遍不足15年，续期压力迫在眉睫。
根据政府部门的前期排查，陆家嘴处于潍坊新村街道范围内一共有36栋楼宇，其中玻璃幕墙设计超过25年的建筑8栋，临近设计寿命（20-25年）的建筑5栋，意味着65%的楼外立面亟待改造。
另外，这些楼里的老电梯用了差不多30年，比如1995年建成的裕安大厦，楼里最近几年开始不时发生“电梯关人”事件，而这些电梯设备因停产已难以简单维修了事，唯有改造。
产权分散也是改造更新的一大难题。以宝安大厦为例，6万平方米属大业主，3万平方米分散在多个小业主手中，改造方案因资金分摊分歧屡屡搁浅。碎片化的产权结构，使近30%的存量楼宇陷入“功能过时—估值下降—改造乏力”的循环。
再比如，开业27年的新虹桥中心大厦更新的最大难点之一，就是产权分属30多家单位。面对楼宇更新巨大的资金投入和漫长的投资回报周期，各大中小业主均持观望态度。
当然，地方政府也深知产权难题对于楼宇更新带来的压力，对此需要着力解决。比如，《长宁区中部虹桥地区发展“十五五”规划》就强调，对处于产权、股权调整期的楼宇项目，如新虹桥中心大厦裙房（原吉盛伟邦）、世贸商城、友谊商城等，楼宇和属地政府都应积极沟通协调产权调整过程中所遇到的问题。
上海漕河泾开发区
分类施策的系统工程
面对前述的多方面压力，上海将楼宇更新纳入优化营商环境8.0行动方案。这场更新的深层逻辑，体现在《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024-2027）》的系统规划中。方案明确到2027年完成40-50个更新项目，重构甲、乙、丙三级楼宇比例。
同时，上海选择了一条分类施策的创新路径。其实在2024年7月，上海就公示了首批6大商务单元更新方案覆盖中环核心区，总面积超过黄浦区，涉及200余栋楼宇。
根据楼宇现状与产权方意愿，楼宇更新提升划分为提质、改造、重建三类。其中，超甲级楼宇聚焦于提质，即引入龙头企业，提升业态集聚度和产出强度；甲级和乙级楼宇侧重于改造，包括提升运营服务质量和推动功能融合复合；丙级楼宇则适用于重建策略。
这种分级分类策略的本质，是精准匹配资源与需求：超甲级提质，锚定全球竞争力；甲/乙级改造，激活存量价值；丙级重建，化解低效供给。其创新性在于将楼宇更新从硬件翻新，升维至经济功能重构、产权机制突破、区域协同发展的系统工程。
到2027年，40个商务单元的成片更新，或将重塑上海楼宇经济的底层逻辑——从“单一容器”转向“生态细胞”。其核心在于，打破传统商办空间的刚性边界，以弹性功能适配多元需求。
上海楼宇更新绝非简单的物理空间翻新，而是以系统性思维将建筑、产业、人群、自然与城市功能重新编织为有机生命体。它超越传统“修楼”范畴，通过空间功能融合、绿色技术渗透、社群网络激活、数字基因注入、治理机制创新五大维度，实现生态重构的质变。
比如，漕河泾实施方案提出“楼宇提质焕新、公共空间提质、服务设施植入、运营赋能提升”四大策略，将单体更新融入区域生态系统升级。
上海楼宇更新的温度，更体现在对人的体验的极致关注。在公示方案中，虹桥规划“后街体验环”，连接黄金城道的国际社区氛围与“不夜仙霞”的夜间经济；漕河泾构建“慢行系统”，重点提升宜山路等道路步行体验；真如布局“五大类生活配套”——所有设计都服务于提升人的舒适感与便捷度。
可以看出，这些更新项目都遵循着共通的更新逻辑：因地制宜进行功能定位。
上海虹桥经济开发区
产业与人才的双重磁场
近日召开的中央城市工作会议，将“城市更新”写入总体要求，强调结构优化与功能转换，上海的实践恰是对这一战略的生动诠释。
上海楼宇更新正从单纯的空间改造，升维至产业生态与人才生态的系统性重构。通过空间功能复合化、产业定位差异化、服务网络立体化，形成“产业磁极”与“人才磁场”的双向强化，彻底重塑城市经济地理格局。
主题式产业集群正在垂直空间孕育。比如，虹桥经开区聚焦“国际商贸+在线新经济”，依托39栋更新楼宇打造内外贸双循环窗口，吸引毕马威等跨国总部落地，形成86家“小巨人”企业集群；漕河泾6.4平方公里区域内聚集15家独角兽企业、30家专精特新“小巨人”，通过“一带一核三轴四片”布局串联创新资源，构建长三角创新循环节点。
人才磁力场在功能复合中形成。所有更新方案都指向打破空间壁垒，让工作、生活、休闲在片区内形成闭环。比如，大柏树单元着力打造“低成本、高品质的临校空间”，将毗邻同济、复旦等高校的地理优势转化为青年人才孵化基地。这种职住平衡模式，回应了中央会议“让居住、工作、休闲区域布局更合理”的要求。
上海楼宇更新的本质，是以空间革命驱动生产关系的变革，即通过“产业—人才—空间”的深度咬合，将单栋楼宇转化为“创新细胞”，将商务单元升级为“产城生命体”。
上海正以楼宇为笔，重新绘制全球创新版图上的坐标。这种“产—人—城”三维重构，不仅提供了城市更新重构经济地理的“上海范式”，还为全球超大城市的可持续发展提供了新样本。当30岁的办公楼在改造中重获新生，它们承载的不只是企业的办公桌，更是一座城市向未来发力的雄心。（作者为标准排名城市研究院院长）
海报设计 郁斐
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