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界面新闻编辑 | 李慎
6月30日，二线城市土地市场迎来上半年最后的争夺。
成都、武汉、天津等热点城市上演激烈的土拍大战，房企以近乎冲刺的姿态“围猎”优质地块，试图为今年上半年拿地成绩画上圆满句号。这场收官之战不仅刷新了区域地价纪录，更折射出二线城市土地市场的热度与房企的战略布局逻辑。
以武汉为例，当日推出的P（2025）049号新兴街二、三期地块，华润置地、招商蛇口、绿城、中海等11家开发商互不相让，现场经过106轮混战，最终，绿城以最高楼面出价2.79万元/平方米更胜一筹，将地块收入囊中，成交总价6.65亿元，溢价率达54.36%。
“这是武汉市近年来单宗住宅项目参与人数最多、楼板价最高、溢价率最高的地块。”武汉市土地交易中心表示。与此同时，该地块也创造了武汉住宅楼板价历史纪录第二名，仅次于2020年华润拿下的二七滨江地块，楼面价3.06万元/平方米。
据界面新闻了解，不仅是武汉，今年以来，成都、杭州、济南等多个二线城市土拍热度攀升，成交价格屡创新高，一场激烈的“地王”争夺战已然开启。
众多实力雄厚的房企纷纷出场，成为这场土拍盛宴的主角。央国企凭借资金优势积极布局，部分资金状况良好的民企也不甘示弱，在二线城市频繁举牌，展现出回血的信心。
同策研究院联席院长宋红卫告诉界面新闻，从目前各个城市楼市走势来看，核心城市新房市场率先出现筑底信号，主要受到改善需求的支撑，增加了开发商拿地的信心。
“不过，开发商聚焦的是热点城市的核心地块，这是楼板价上涨的重要原因。”宋红卫向界面新闻表示。
二线城市频出“地王”
2025年，二线城市土拍市场激烈开场。
最热闹的当属成都。今年年初，央企招商蛇口以总价27亿元、楼面价31100元/平方米、溢价70.43%拿下成都高新区大源地块，创下彼时成都最高楼面价纪录。
半个月后，3月27日，锦江区金融城三期一宗48.74亩纯住宅用地被摆上拍卖桌，现场经过了213轮激烈争夺，最终被闽系国资房企建发以楼面价41200元/平方米、溢价率106%竞得地块，再创成都楼面价新高，同时也是成都楼面价首次突破4万元/平方米。
这之后，高溢价拿地成为成都土拍市场常态。
6月19日，成都再推出两宗地块，其中位于锦江区茶厂38.5亩地块最受欢迎，吸引来全国各地房企参拍，民营房企和央国企齐聚，如华润置地、保利发展、中海地产、金茂、招商蛇口、越秀地产、厦门国贸、华发&锦江统建、新希望地产、润达丰滨江等。
现场经过154轮竞价，最终由闽系国资房企国贸地产以总价23.26亿元、楼面价35500元/平方米、溢价率75.74%竞得，登上成都楼面价TOP2地块。
另一宗位于武侯区机投桥街道的地块，由央企中铁建以总价15.11亿元、楼面价16600元/平方米拿下，溢价率16.90%。
6月30日，成都趁热打铁，又拿出金牛区一宗地块，中海、保利发展、华润置地、中铁建、金茂等8家房企都想押注于此。现场经过40轮竞价后，中能建以20200元/平方米的楼面价、23.93%的溢价率竞得该地块，折合总价约17.48亿元。
这是金牛区楼面价首次超过2万元/平方米，这一成交价也是目前该板块内最高楼面价，开发商对热门地块的渴望在此展现得淋漓尽致。
杭州的土拍热度与成都不相上下，“地王”频出，楼面价接连破6万元/平方米、7万元/平方米、8万元/平方米大关，成交楼面价仅次于北京和上海。
最热门的是蒋村低密度地块，胜利者还是建发。今年3月25日，该地块现场经过102轮竞拍后，建发房产以总价34.34亿元拿下蒋村地块，楼面价88029.06元/平方米，溢价率高达115.39%。
除此之外，杭州本土开发商滨江集团也相继夺得多个热门地块，比如1月份以溢价率71.25%夺得湖墅民生药厂地块，3月份以溢价率69.86%拿下奥体水电新村地块，在本地市场实现强势加仓。
闽系房企建发对热点二线城市地块攻势十足。拿下成都、杭州“地王”之后，3月31日又转战重庆，与招商蛇口、中海、联发、海成、华润、宜宾丽雅等7家房企对江北区长安三厂地块展开围猎。现场竞价声不断，最终建发以楼面价13923元/平方米拿下，溢价率29.64%，登顶重庆新“地王”。
武汉同样不能落下，6月30日，建发击败保利、华润、绿城等开发商，夺得当日推出的“次热”地块—傅家坡047号住宅地块，成交价12.2亿元，溢价率22.42%。
在成都、杭州、重庆等地“失利”的央企中海，在北方城市扳回一局。
6月30日，天津也迎来2025年上半年的土拍收官之战，备受关注的河西陈塘庄F9地块吸引来中海和绿城竞价，赢家中海以7.4亿元拿得地块，溢价率为11.45%。
在这之前，中海还前往济南拿下历下区文博西片区一期组团地块，总价约32.74亿元，溢价率11.1%。组合地块中的两幅城镇住宅用地的楼板价达20232元/平方米，是济南住宅用地单价首次超过2万元，因此成为新的单价“地王”。
这些热点城市地块竞争激烈，也带动全国土拍市场出让金增长。中指研究院数据统计，2025年上半年（截至6月25日），300城住宅用地出让金同比增幅超两成，平均溢价率10.3%，较去年同期提升6.2个百分点。
而且，今年上半年二线城市土拍的平均溢价率为14.3%，超过一线城市的11.9%。
开发商寻求确定性
“安全，安全，安全。”这是抢拍二线热点城市地块开发商们的共识，多位开发商向界面新闻记者表示。
2025年，对于绝大部分开发商而言，宁可在核心城市高溢价拿地，也不会因一时便宜而加仓不具备确定性的城市，安全成了他们首要考虑的因素。不少房企人士向界面新闻指出，“都不敢冒险。”
一名成都本土开发商人士告诉界面新闻，成都今年之所以受到开发商热烈追捧，主要在于市场、人口和产品三点。市场方面，2025年上半年，成都新房市场累计成交约4.9万套，同比增长10%，其中千万级豪宅成交量接近750套，占去年全年成交量54%。
“成都人口红利还在净流入，吸附力很强。”上述房企人士向界面新闻表示，坊间将成都称为“6省省会，也就是新西兰，云贵川”（新疆、陕西、甘肃、云南、贵州、四川）。
而且“好房子”时代，房企在成都“卷”产品“卷”得很厉害，夸张的说法是“三个月一迭代”。该名人士进一步指出，公司目前的拿地策略就是深耕大本营，其他二线城市也会看，比如西安。
“只有核心市场好一点。”一名央企开发商人士在接受界面新闻采访时也表示，今年以来，核心城市核心地块竞争激烈的主要原因是，企业自身求发展，需要改善土储布局；当前的产品迭代较快，新的好产品在核心城市核心地段的品牌效应也更好。
更关键的一点是，“核心城市地段的安全性高很多。”上述央企开发商人士告诉界面新闻。
该名人士认为，当前开发商的拿地逻辑主要看三点：经济发展、国家战略以及人口流入。
“像苏州、杭州这种经济发达、人口流入的城市就还不错，成都、武汉、西安这类偏内陆的战略城市应该也可以，再就是像广东这种人口增长的城市也比较安全。”该名开发商人士向界面新闻表示。
开发商自身实力也很重要。宋红卫告诉界面新闻，房地产市场调整已经四年左右，市场风险进一步出清，品牌房企的化债工作推进明显，逐渐恢复了再投资的能力，头部房企以及区域深耕的民企拿地积极性提高。
如一名地方国资房企人士向界面新闻表示，上半年拿地当年可以形成销售额，所以开发商普遍选择在上半年积极补货，且上半年资金都比较富裕。
“目前还能活跃在大城市拿地的主要均为央国企，其投资战略近两年均为收缩在大城市深耕的思路，所以热门城市会出现房企扎堆（拿地）的现象。”该名人士向界面新闻指出，不少国央企高层近期均有不同程度调整，其投资战略（主要是出价）均有较大程度变化，更加剧了这种热抢情况。
另一方面，从土地市场来看，随着城市化进程推进，城市核心区域优质地块愈发稀缺。上述国资房企人士向界面新闻表示，“从历史发展的角度来审视资产价值，可以看到稀缺性的豪宅产品具有穿越周期、良好的保值功能。”
宋红卫认为，这也是开发商积极布局核心城市核心地块的原因。像成都金融城三期地块位于新经济核心区，周边配套成熟，这类地块自然成为房企竞相追逐的目标，未来产品去化压力较小。
不过，当众多开发商齐聚二线城市，也会加速行业洗牌。本土房企和外来房企竞争态势发生变化，资金实力雄厚的外来大型房企在争夺优质地块上更具优势，可能挤压本地中小房企生存空间。
界面新闻了解到，四川民营房企邦泰集团，2022、2023年仍频繁在成都拿地，但近两年不断加大外拓，开启“错位拿地”模式。今年以来，不仅在昆明、西安、武汉、南昌、南宁等中西部省会城市拿地，也前往包括忻州、德阳、延安、上饶等三、四线城市积极落子。
同为四川民营房企的新希望地产并不愿意放弃成都，拿地不占优势，只能寻求合作。今年4月，四川联投溢价33%竞得的郫都区21亩宅地，5月初便迎来合作方——新希望地产，将共同开发地块。
房地产市场周期调整还在持续，以成都、杭州等为代表的城市因经济韧性强、改善需求旺盛，正成为开发商抗周期的“安全垫”。
一边热抢，一边遇冷
二线城市“地王”争夺战激烈，但土地市场并非全面回暖。
一边高溢价抢地，一边底价出让，仍是当前绝大多数城市的常态。尤其是武汉、南京、郑州、天津等城市土地市场持续调整，绝大多数地块都是底价出让，这些城市库存规模较大，房企投资相对审慎。
比如6月30日武汉推出的5宗地块，只有两宗地块溢价成交，另三宗地块都是底价成交。同一天，天津一举拿出15块地拍卖，最终只有中海拿得的河西区地块为溢价成交，其余14幅地块均为底价成交。
以房企布局意愿较强的杭州为例，中指研究院数据显示，今年上半年，杭州出让宅地合计63宗，47宗溢价，有26宗溢价率超40%，亦有不少地块底价成交。
具体而言，今年一季度杭州三次刷新地价纪录，到二季度，核心区优质地块仍能实现溢价出让，但平均溢价率开始走低，而6月份临平、钱塘出让的4宗地中有3宗底价出让，平均溢价率仅为0.3%。
成都也不例外，2025年以来，成都共计出让宅地合计49宗，也仅有25宗溢价成交，其中11宗溢价率超30%，5宗溢价率超40%，其余地块多为底价出让。
以拍出“地王”的3月为例，在3月24日至31日的一周时间里，成都共推出土地12宗，其中8宗地为底价成交。
苏州市场分化也很明显，上半年累计出让宅地35宗，12宗溢价，其中苏州工业园区东板桥河西地、吴中区苏地2025-WG-Z09号地块溢价率分别为45.3%、39.3%，其余地块多为底价成交。
一名民营开发商人士向界面新闻表示，因为“地王”热度高，所以会显得土拍市场很火，实际上房企拿地重心依然是核心城市的核心地块。“不够优质的地块，不会被争抢，都抢热门地，就拍出了地王。”
在其看来，今年二季度楼市整体表现不算乐观，接下来开发商拿地会更加谨慎。
2025年以来，核心城市新房市场整体保持平稳运行，其中一季度市场延续修复态势，但二季度边际有所转弱。数据显示，今年1-5月，全国商品房销售面积、销售额同比降幅较上年明显收窄，但较1-4月有所扩大。
楼市分化持续，只有一线城市及强二线城市表现平稳。
其中，一线城市在优质供给增加、较强的购房需求支撑等因素带动下，市场保持较高活力，虽然二季度以来市场有所降温，但上半年整体新建商品住宅销售面积同比均增长。
而部分基本面较强的核心二线城市如杭州、成都在核心区供应力度持续加大下，上半年新建商品住宅网签成交面积同比分别增长6.0%、4.9%，但市场分化延续，部分城市调整压力仍较大。
中指研究院认为，短期来看，房企将更加注重项目的安全性与盈利确定性，北上深杭等热点城市核心地块凭借稀缺属性预计仍将频现高溢价成交，成为开发商争夺的焦点。
也有开发商暂停二线城市投资，主攻一线城市。
“我们二线城市基本停了。”某地方国资房企人士向界面新闻表示，目前公司拿地主要看一线城市，如深圳、上海，其他城市包括之前布局的南京等城市都暂时不拿地了。
上海本土民营房企大华相关人士也告诉界面新闻，今年可能主要看上海，杭州、苏州等城市不再去了。
业内人士普遍认为，从抢地热潮到风险防控，开发商对“安全垫”的寻找，本质是房地产行业从高速扩张转向高质量发展的缩影。在分化加剧的市场中，房企唯有精准把握城市价值、优化产品结构、管控资金风险，才能在波动中筑牢生存根基。
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